Cum se face un act de vânzare-cumpărare între rude al unui imobil?

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare între rude poate avea loc din diverse motive, de exemplu cu ocazia căsătoriei sau sosirii pe lumea a unui copil. De fapt, atunci când un cuplu dorește să locuiască într-o casă deținută de rudele unuia dintre soți, iar în acest caz cumpărarea proprietății este o soluție alternativă viabilă în special pentru a evita plata chiriei percepute. Prin urmare, este esențial să aflați toate informațiile cu privire la modul de a face un act de vânzare/cumpărare între rude al unui imobil. În acest articol vă sugerăm câteva aspecte esențiale legate de realizarea transferului locuinței.

Pașii de urmat:

Obținerea unui credit

În primul rând, trebuie precizat faptul că nu se poate cumpăra cu credit (de oricare fel ar fi acest credit) casele rudelor, decât dacă se poate demonstra în acest caz faptul ca vânzătorii (rudele) au și alte proprietăți (imobile cu destinația de locuință).

Totuși, în cazul obținerii unui credit bancar sau a sumei necesare achiziționării, primul pas care trebuie realizat pentru a transfera imobilul presupune încheierea unui contract de vânzare cumpărare obișnuit cu proprietarii acestuia (rudele) la notariat. Astfel, se poate încheia un act de vânzare-cumpărare (cu mențiunea că un contract de vânzare-cumpărare presupune plata unui preț real).

Taxele

În cazul tranzacționarii unui imobil începând cu 1 februarie 2017, nu se mai percepe impozit pe venitul din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal pentru tranzacţiile imobiliare care au o valoare sub 450.000 lei. Cu alte cuvinte, vânzătorul unui imobil nu va mai plăti impozit statului dacă bunul vândut are o valoare mai mică de ~100.000 euro.

Cu toate acestea, impozitul către stat este în sarcina vânzătorului şi se calculează pe contribuabil astfel:

Dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

• 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
• peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani:

• 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
• peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Costuri – taxe notariale

În cazul vânzării încheiate prin programul Prima Casă, onorariul notarial de autentificare a contractului se reduce cu 30%.

Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare poate fi consultat pe baza tabelului de mai jos, care indică tranşele care trebuiesc raportate valorii bunului:

În afară de aceste taxe, va trebui plătită taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare care este de 40 de lei, în regim normal – se eliberează în două zile (termen de recomandare) şi 200 de lei, în regim de urgenţă (1 zi) și, de asemenea, taxa pentru întabulare, care reprezintă un procent de 0,15% din preţul vânzării.

Vânzarea între rude (de exemplu, între părinți și copii) nu este exceptată de la plata impozitului când prețul vânzării este mai mare de 450.000 lei. Cu toate acestea, donațiile între rude de până la gradul III inclusiv, nu sunt impozitate,
– vânzările între rude de gradul II inclusiv pot fi impozitate pana la 1/2 din preț. 

Formalizarea unui donații

Se poate încheia un contract de donaţie al imobilului între rudele ce se află faţă în faţă la notarul public (care le va consemna consimţământul în ceea ce priveşte încheierea donaţiei respective), cât şi între cele care se află la depărtare una faţă de cealaltă (de exemplu: în altă localitate, altă ţară etc.). Şi în acest caz avem – pe de o parte – oferta de donaţie făcută de donator şi – pe de altă parte – acceptarea ofertei de donaţie făcută de donatar. De asemenea, bunul poate fi donat ambilor soți, însă donația poate fi supusă reducțiuni, după decesul proprietarilor.

Cu toate acestea, actul de donatie poate fi atacat in instanta ca orice alt act. Dar, donatia este dpdv. legal irevocabila. Exista totusi anumite exceptii de la principiul irevocabilitatii donatiilor, de exemplu:

1. Dacă persoanei fără copii la data efectuării donației i se naște un copil, contractul se consideră desființat de drept din momentul nașterii acestuia. Prin urmare, dacă donatorul are deja copii, nu va putea fi revocată donația pentru o eventuală surveniență de copil.
2. În cazul decesului donatorului, moștenitorii rezervatari își pot cere partea din donație dacă dovedesc ca prin aceasta li s-a încălcat rezerva succesorală. Moștenitorii rezervatari sunt: soțul supraviețuitor, părinții și descendenții direcți ai defunctului. În acest caz moștenitorii rezervatari au dreptul la o cota-parte din donație, însă numai dacă prin ea s-a încălcat rezerva succesorală.

Pregătirea actelor necesare vânzării/donației apartamentului

Pentru vânzare/donația unui apartament, sunt necesare următoarele documente (după caz):

• Actul de proprietate al vânzătorilor (contract de donație, vânzare, schimb, act de adjudecare, certificat de moștenitor, act de lichidare a patrimoniului, titlu de proprietate, sentința partaj, etc.)
• Certificat de căsătorie al vânzătorilor
• Convenție matrimonială pentru alegerea regimului matrimonial de bunuri ale soților la încheierea căsătoriei – atâta pentru vânzători cât și pentru cumpăratori
• Convenție de schimbare a regimului matrimonial de bunuri al soților în timpul căsătoriei – atât pentru vânzători cât și pentru cumpărători
• Sentințele de divorț (dacă e cazul)
• Schițe cadastrale avizate de OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară)
• Încheiere de întabulare în cartea funciară emisă de OCPI
• Extrase de carte funciară pentru informare
• Extras de carte funciară pentru autentificare
• Adeverința de la asociația de proprietari din care să rezulte că vânzătorii nu au debite restante
• Adeverință de la CEZ cu regularizarea consumului de energie electrică achitată la zi
• Certificat de atestare fiscală (valabil luna în curs) de la serviciul impozite și taxe al Primăriei
• Acte de stare civilă (naștere, căsătorie, deces) pentru stabilirea gradului de rudenie, când vânzarea se face între rude de gradul I și II
• Acte de identitate
• Certificat energetic pentru spații cu suprafața utilă mai mare de 50 m.p.
• Orice alte acte sunt necesare pentru clarificarea regimului juridic al proprietății obiect al contractului de vânzare-cumpărare
• Sumele necesare achitării impozitului pe tranzacție conf. Art. 771 din Codul Fiscal pentru vânzători și onorariu + TVA + Taxa înregistrarea proprietății în cartea funciară, pentru cumpărători.

Aceste documente sunt necesare și pentru autentificarea actelor de donație, cu excepția convențiilor matrimoniale ale donatorilor (dobânditorilor), întrucât ceea ce dobândesc prin donație, indiferent de regimul matrimonial de bunuri adoptat este bun propriu al acestuia conform art. 340 Cod Civil.