Ghid Complet 2025: Cum se face un act de vânzare-cumpărare între rude al unui imobil? Pași, acte necesare, costuri și capcane de evitat

Tranzacțiile imobiliare în familie sunt un subiect delicat și, în același timp, extrem de frecvent. Fie că este vorba despre părinți care doresc să transfere locuința copiilor, frați care își vând unul altuia o proprietate moștenită sau alte aranjamente similare, acest proces este încărcat de o componentă emoțională puternică. Mulți cred că, fiind vorba de rude, lucrurile sunt mai simple, bazate pe încredere și că formalitățile pot fi tratate cu lejeritate.

Aceasta este, din păcate, una dintre cele mai mari și mai costisitoare greșeli.

În realitate, un contract de vânzare-cumpărare între rude trebuie tratat cu aceeași seriozitate, rigoare și atenție la detalii ca orice altă tranzacție imobiliară. Ba chiar mai mult, pentru că miza nu este doar una financiară, ci și una relațională. Un act întocmit incorect sau o înțelegere neclară poate transforma o relație de familie armonioasă într-un conflict de lungă durată, adesea soluționat doar în instanță.

Acest ghid a fost creat pentru a demistifica complet procesul. Vom parcurge, pas cu pas, tot ce trebuie să știi pentru a încheia un act de vânzare-cumpărare între rude în mod corect, legal și sigur pentru toate părțile implicate. Vom analiza documentele necesare, costurile, implicațiile fiscale și, cel mai important, capcanele subtile care pot apărea în aceste tranzacții speciale.

De ce este esențial un contract notarial autentic, chiar și între rude?

Prima întrebare care apare în mintea multora este: “De ce atâta birocrație? Nu ne putem înțelege pe o foaie de hârtie semnată de mână sau printr-o simplă înțelegere verbală?”

Răspunsul categoric este NU. Conform legislației din România (Codul Civil), transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil (teren, casă, apartament) se poate face doar printr-un înscris autentic, adică un act încheiat la un notar public. Orice altă formă de înțelegere (numită “sub semnătură privată”) este nulă absolut și nu produce niciun efect juridic.

Iată de ce actul notarial este indispensabil, mai ales în familie:

• Valabilitate Legală: Este singura formă prin care statul recunoaște transferul proprietății. Fără el, cumpărătorul nu devine niciodată proprietar de drept.
• Siguranță și Protecție: Notarul public are rolul de a verifica situația juridică a imobilului. El se asigură că vânzătorul este proprietarul real, că imobilul nu are sarcini ascunse (ipoteci, sechestre, litigii) și că toate părțile înțeleg pe deplin ce semnează. Acesta este un filtru de siguranță esențial.
• Claritate și Prevenirea Conflictelor: Contractul notarial stabilește în termeni clari și lipsiți de ambiguitate toate elementele tranzacției: prețul, modalitatea și termenul de plată, data la care se predă imobilul, etc. Aceste detalii, lăsate la voia înțelegerilor verbale, sunt sursa principală a neînțelegerilor viitoare.
• Forță Probantă și Executorie: Actul autentic notarial are o putere doveditoare supremă. Mai mult, în cazul în care cumpărătorul nu plătește prețul, contractul poate fi pus în executare silită fără a mai fi nevoie de un proces lung în instanță.
• Înscrierea în Cartea Funciară (Intabularea): Doar pe baza unui contract autentic notarial se poate face intabularea, adică înscrierea noului proprietar în registrul de publicitate imobiliară. Fără intabulare, dreptul de proprietate nu este opozabil terților (nu poate fi invocat împotriva altor persoane).

Pe scurt, a încerca să ocolești notarul într-o tranzacție imobiliară este ca și cum ai construi o casă fără fundație. Chiar dacă la început pare că economisești timp și bani, riscurile pe termen lung sunt imense și pot duce la pierderea completă a proprietății și la distrugerea relațiilor de familie.

Vânzare-Cumpărare, Donație sau Contract de Întreținere? Alegerea corectă

În contextul transferului unui imobil în familie, vânzarea-cumpărarea nu este singura opțiune. Este crucial să înțelegi diferențele dintre cele mai comune trei forme de transfer pentru a o alege pe cea care se potrivește cel mai bine situației și intențiilor voastre reale.

O alegere greșită poate avea consecințe fiscale și juridice neașteptate.

Concluzia alegerii: Dacă părinții, de exemplu, doresc să-i dea casa unui singur copil, dar vor să se asigure că celălalt copil nu va putea ataca actul după decesul lor, vânzarea-cumpărarea cu un preț real și plătit este cea mai sigură cale. Dacă se dorește doar un transfer gratuit și nu există alți moștenitori sau aceștia sunt de acord, donația poate fi o opțiune. Dacă miza este asigurarea îngrijirii la bătrânețe, contractul de întreținere este cel mai potrivit.

Procedura Pas cu Pas: De la Înțelegere la Intabulare

Procesul de vânzare-cumpărare se desfășoară sub îndrumarea notarului public, dar este esențial ca părțile să înțeleagă etapele și responsabilitățile lor.

Pasul 1: Înțelegerea Preliminară și Alegerea Notarului

Înainte de a merge la notar, rudele implicate (vânzător și cumpărător) trebuie să cadă de acord asupra elementelor esențiale:

• Obiectul vânzării: Identificarea exactă a imobilului (adresă, număr cadastral).
• Prețul: Stabilirea unei sume clare. Vom detalia acest aspect crucial mai târziu.
• Modalitatea de plată: Cum se vor transfera banii? Prin bancă, în numerar (atenție la limitele legale!), în rate?
• Data semnării: O dată estimativă pentru finalizarea tranzacției.
• Data eliberării imobilului: Când va prelua efectiv cumpărătorul posesia?

Alegerea notarului este liberă. Puteți alege orice notar public, dar de regulă se alege unul din circumscripția judecătoriei unde se află imobilul, pentru a facilita comunicarea cu Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Cereți recomandări, comparați onorariile (deși sunt reglementate, pot exista mici variații) și alegeți un birou notarial care vă inspiră încredere și comunică clar.

Strângerea Actelor Necesare (Responsabilitatea Vânzătorului)

Aceasta este etapa cea mai consumatoare de timp. Vânzătorul este responsabil pentru pregătirea dosarului imobilului. Notarul vă va oferi o listă exactă, dar în general, aceasta include următoarele:

Lista Documentelor Necesară pentru Vânzător:

1. Acte de Identitate:

   • Cartea de identitate (buletin) a vânzătorului/vânzătorilor (și a soțului/soției, dacă este cazul).
   • Certificat de căsătorie (dacă imobilul este bun comun dobândit în timpul căsătoriei).
   • Hotărâre de divorț definitivă / Certificat de divorț (dacă este cazul).

2. Acte de Proprietate Asupra Imobilului (în original):

   • Acestea dovedesc cum a dobândit vânzătorul proprietatea. Poate fi unul dintre următoarele:
     • Contract de vânzare-cumpărare anterior.
     • Contract de donație.
     • Contract de construire.
     • Certificat de moștenitor.
     • Hotărâre judecătorească definitivă.
     • Titlu de proprietate emis în baza legilor fondului funciar.

3. Documentația Cadastrală (în original):

   • Cadastrul și Intabularea: Acestea sunt “cartea de identitate” tehnică și juridică a imobilului.
   • Încheierea de intabulare în Cartea Funciară.
   • Planul de amplasament și delimitare a imobilului.
   • Releveul pentru apartamente.
   • Notă: Dacă imobilul nu are cadastru și intabulare, acest proces trebuie realizat înainte de vânzare, cu ajutorul unui expert cadastral autorizat. Procesul poate dura de la câteva săptămâni la câteva luni.

4. Certificatul de Atestare Fiscală (în original):

   • Acesta este documentul crucial care atestă că vânzătorul este la zi cu plata tuturor impozitelor și taxelor locale (impozit pe clădire/teren, amenzi etc.).
   • Se obține de la Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) de pe raza unde se află imobilul.
   • Este valabil, de regulă, 30 de zile. Tranzacția trebuie încheiată în acest interval.

5. Certificatul de Performanță Energetică (în original):

   • Este obligatoriu prin lege pentru toate clădirile care se vând sau se închiriază.
   • Clasifică imobilul din punct de vedere energetic (de la clasa A – eficient, la G – ineficient).
   • Se obține de la un auditor energetic atestat. Este valabil 10 ani.
   • Absența lui poate atrage nulitatea relativă a contractului.

6. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare (obținut de notar):

   • Acesta este “istoricul” juridic actualizat al imobilului. Notarul este singurul care îl poate solicita online de la OCPI.
   • Extrasul arată cine este proprietarul la zi, descrierea exactă a imobilului și dacă există sarcini (ipoteci, interdicții, litigii).
   • Pe perioada de valabilitate a extrasului (10 zile lucrătoare), Cartea Funciară este “blocată”, adică nu se mai poate face nicio altă operațiune, oferind siguranță tranzacției.

7. Adeverință de la Asociația de Proprietari (doar pentru apartamente):

   • Atestă că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreținere și a reparațiilor.
   • Trebuie să aibă număr de înregistrare, ștampilă și semnătura președintelui și administratorului.

8. Ultimele Facturi de Utilități (recomandat):

   • Chitanțe care dovedesc plata la zi pentru curent, gaze, apă etc. Deși nu sunt obligatorii pentru notar, ele previn preluarea unor datorii de către cumpărător.

Pasul 3: Documentele Cumpărătorului

Partea cumpărătorului este mult mai simplă. Acesta trebuie să prezinte:

• Actul de identitate (și al soțului/soției, dacă vor cumpăra în coproprietate).
• Certificatul de căsătorie (dacă este cazul).

Pasul 4: Verificările Notarului și Redactarea Contractului

Odată ce dosarul este complet, notarul începe verificările juridice:

• Solicită extrasul de Carte Funciară.
• Verifică actele de proprietate și identitatea părților.
• Se asigură că nu există piedici legale la vânzare.

Apoi, notarul redactează proiectul contractului de vânzare-cumpărare. Este esențial ca ambele părți să citească cu atenție acest draft și să se asigure că reflectă întocmai înțelegerea lor, în special cu privire la:

• Prețul corect.
• Modalitatea de plată (descrierea exactă a transferului bancar sau a plății în numerar).
• Termenul de plată (dacă prețul se plătește în rate, trebuie specificate clar datele și sumele).
• Data predării efective a imobilului și a cheilor.
• Eventualele clauze speciale (despre care vom discuta mai jos).

Pasul 5: Semnarea Contractului și Plata Prețului

În ziua stabilită, toate părțile implicate (vânzător, cumpărător, soți/soții dacă este necesar) se prezintă la biroul notarial.

• Notarul citește cu voce tare întregul contract și explică termenii juridici.
• Părțile confirmă că au înțeles și sunt de acord cu conținutul.
• Se semnează contractul în mai multe exemplare.
• Plata prețului se face, de regulă, în acest moment.
  • Transfer bancar: Este metoda cea mai sigură și recomandată. De obicei, se face un ordin de plată vizat de bancă în prezența notarului sau se prezintă dovada transferului efectuat anterior.
  • Numerar: Legea limitează plățile în numerar între persoane fizice la un plafon de 50.000 RON pe tranzacție. Dacă prețul depășește această sumă, diferența trebuie achitată obligatoriu prin instrumente bancare.

După semnare, notarul autentifică actul. Din acel moment, cumpărătorul este noul proprietar de drept.

Pasul 6: Înregistrarea la OCPI și DITL (Proceduri Post-Semnare)

Tranzacția nu este complet finalizată. Urmează pașii administrativi:

1. Intabularea: Notarul public are obligația legală ca, în aceeași zi sau cel târziu a doua zi lucrătoare, să trimită un exemplar al contractului și cererea de înregistrare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). OCPI va înscrie noul proprietar în Cartea Funciară. Procesul durează câteva zile lucrătoare, iar la final se eliberează o nouă Încheiere de Intabulare pe numele cumpărătorului.
2. Înregistrarea Fiscală: Cumpărătorul are obligația ca în termen de 30 de zile de la data semnării contractului să meargă la Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) de care aparține imobilul pentru a-l declara și a-l “lua în primire” din punct de vedere fiscal. Astfel, din anul următor, el va fi cel care plătește impozitul pe proprietate. Nedeclararea în termen atrage amenzi.

Costuri și Impozite: Cine Plătește și Cât?

Un aspect vital în planificarea tranzacției este înțelegerea costurilor. Acestea se împart între cumpărător și vânzător.

Costurile Cumpărătorului

În majoritatea cazurilor, cumpărătorul suportă onorariul notarial pentru autentificarea contractului. Acesta nu este o sumă fixă, ci se calculează ca un procent din valoarea tranzacției, conform unei grile stabilite de lege.

• Onorariul Notarial: Se calculează la valoarea cea mai mare dintre prețul declarat în contract și valoarea din grila notarială (studiul de piață realizat de notari pentru zona respectivă). Este un calcul în trepte, progresiv.
• Taxa de Intabulare la ANCPI/OCPI: Este o taxă fixă percepută pentru înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Pentru persoane fizice, taxa este de 0,15% din valoarea din act.

Exemplu de calcul estimativ pentru un apartament de 80.000 EUR (~400.000 RON):

• Onorariul notarial: ~3.500 – 4.000 RON (include TVA)
• Taxa ANCPI: 400.000 RON * 0,15% = 600 RON
• Total costuri cumpărător (estimativ): ~4.100 – 4.600 RON

Costurile Vânzătorului

Vânzătorul are de achitat costurile pentru pregătirea dosarului și, cel mai important, impozitul pe venitul din transferul proprietății.

• Costuri acte: Certificat energetic (~300-500 RON), adeverință asociație etc.
• Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare: Se plătește la notar, în ziua semnării, iar notarul îl virează către stat. Calculul depinde de prețul de vânzare și de perioada de deținere a imobilului.

Exemple de calcul impozit pentru vânzător (imobil deținut de sub 3 ani):

• Vânzare cu 400.000 RON: Impozit = 0 RON (sub plafonul de 450.000 RON).
• Vânzare cu 600.000 RON: Impozit = 3% * (600.000 – 450.000) = 3% * 150.000 = 4.500 RON.
• Vânzare cu 1.000.000 RON: Impozit = 3% * (1.000.000 – 450.000) = 3% * 550.000 = 16.500 RON.

Notă: Legislația fiscală se poate modifica. Verificați întotdeauna cotele și plafoanele actuale la notarul public.

Capcane Specifice Tranzacțiilor între Rude și Cum să le Evitați

Aici intrăm în zona cea mai sensibilă. Încrederea specifică relațiilor de familie poate duce la greșeli costisitoare.

Capcana 1: Prețul Neserios sau Simulat (“Vânzare de Formă”)

Aceasta este cea mai frecventă și periculoasă greșeală. Pentru a “economisi” la taxe sau pentru a masca o donație, rudele convin să treacă în contract un preț mult mai mic decât cel real (preț simulat) sau un preț derizoriu, aproape simbolic (ex: vinzi un apartament de 80.000 EUR cu 1.000 EUR).

Riscuri majore:

1. Nulitatea Absolută: Legea cere ca prețul să fie sincer și serios. Un preț derizoriu (neserios) poate atrage nulitatea absolută a contractului. Oricine are un interes (de exemplu, un alt frate nemulțumit) poate cere în instanță anularea vânzării, oricând.
2. Calificarea ca Donație Deghizată: Dacă se dovedește că prețul a fost fictiv și nu s-a plătit niciodată, instanța poate recalifica actul într-o donație deghizată. Acest lucru deschide poarta pentru ca ceilalți moștenitori forțați să atace actul prin acțiunea în reducțiune pentru încălcarea rezervei succesorale. Practic, se anulează exact protecția pe care vânzarea o oferea.
3. Atenția Notarului și a Fiscului: Notarii sunt obligați să verifice ca prețul declarat să nu fie sub valoarea din grila notarială. Un preț suspect de mic poate atrage atenția și poate duce la un refuz de autentificare sau chiar la sesizări către autoritățile fiscale.

Cum eviți capcana?

• Stabiliți un preț corect, cât mai apropiat de valoarea de piață a imobilului.
• Asigurați-vă că plata prețului poate fi dovedită (prin extras de cont bancar). Acest lucru este vital dacă actul este contestat ulterior.

Capcana 2: Neplata Efectivă a Prețului

“Îi vând fiului meu apartamentul, dar nu-i cer banii, e doar ca să fie actele pe numele lui.” Această situație este direct legată de capcana anterioară. Dacă nu există o dovadă a plății, contractul este extrem de vulnerabil la o acțiune în simulație.

Cum eviți capcana?

• Chiar dacă este o tranzacție în familie, faceți transferul bancar. Cumpărătorul transferă banii în contul vânzătorului. Vânzătorul poate apoi, dacă dorește, să îi returneze banii cumpărătorului sub forma unui dar manual (o altă tranzacție, distinctă) sau să-i folosească cum consideră. Dar dovada plății prețului pentru imobil trebuie să existe și să fie clară.

Capcana 3: Ignorarea Drepturilor Celorlalți Moștenitori

Când un părinte vinde unui singur copil, ceilalți copii se pot simți dezavantajați. Chiar dacă vânzarea este legală, poate crea tensiuni. Dacă vânzarea este, de fapt, o donație deghizată, aceștia au dreptul legal să o atace după decesul părintelui-vânzător.

Cum eviți capcana?

• Transparență: Cea mai bună abordare este comunicarea deschisă în familie. Explicați motivele tranzacției.
• Corectitudine: Asigurați-vă că prețul este corect și plătit. Acest lucru face actul aproape imposibil de atacat cu succes în instanță.
• Compensare: Uneori, părinții aleg să îi compenseze pe ceilalți copii prin alte mijloace (bani, alte bunuri) pentru a menține echilibrul.

Capcana 4: Clauzele Speciale Uitate

Părinții vând casa copiilor, dar doresc să locuiască în ea până la sfârșitul vieții. Această dorință trebuie transpusă juridic în contract, altfel ei rămân la mila noului proprietar.

Cum eviți capcana?

• Discutați cu notarul despre includerea unor clauze speciale care să protejeze vânzătorul (de obicei, părintele). Cele mai comune sunt:
  • Clauza de Uzufruct Viager: Vânzătorul transmite nuda proprietate, dar își păstrează dreptul de a folosi imobilul (a locui în el) și de a-i culege fructele (de a-l închiria și a încasa chiria) pentru tot restul vieții. Dreptul de uzufruct se stinge automat la decesul său.
  • Clauza de Abitație: Un drept mai restrâns, care permite vânzătorului doar să locuiască în imobil, nu și să îl închirieze.
  • Clauza de Întreținere: Se poate vinde un imobil cu un preț mai mic, dar cu obligația cumpărătorului de a-i acorda întreținere vânzătorului. În acest caz, contractul devine unul mixt (vânzare și întreținere).

Includerea acestor clauze în contractul de vânzare-cumpărare oferă o siguranță juridică vânzătorului în vârstă.

Întrebări Frecvente (FAQ)

Q1: Putem trece un preț mai mic în acte ca să plătim taxe mai mici? A: Nu este recomandat sub nicio formă. După cum am explicat, riscați anularea contractului, recalificarea lui ca donație deghizată și probleme cu fiscul. Notarul oricum va calcula taxele la valoarea din grila notarială dacă prețul declarat este mai mic, deci economia la taxe este adesea iluzorie, în timp ce riscurile juridice sunt enorme.

Q2: Ce se întâmplă dacă unul dintre noi (vânzător sau cumpărător) este în străinătate? A: Persoana care nu poate fi prezentă la semnarea contractului în România trebuie să facă o procură specială autentică pentru vânzare/cumpărare. Aceasta se poate face fie la Ambasada sau Consulatul României din țara respectivă, fie la un notar public local (caz în care va trebui, cel mai probabil, să fie apostilată sau supralegalizată și apoi tradusă în România de un traducător autorizat). Procura trebuie să specifice clar imobilul, prețul (sau un preț minim/maxim) și persoana împuternicită să semneze în numele său.

Q3: Putem vinde un imobil care este ipotecat la bancă? A: Da, dar este mai complicat. Este necesar acordul scris al băncii creditoare. De obicei, există două scenarii: fie cumpărătorul achită integral datoria la bancă din prețul de vânzare (iar banca radiază ipoteca), fie cumpărătorul preia creditul existent (o novație, care necesită acordul băncii și evaluarea cumpărătorului ca fiind eligibil pentru credit).

Q4: Cât durează tot procesul, în medie? A: Dacă toate actele sunt în regulă (în special cadastrul și intabularea), procesul poate dura între 1 și 3 săptămâni. Cel mai mult durează obținerea certificatului fiscal și a adeverinței de la asociație. Dacă imobilul nu are cadastru, procesul se prelungește cu câteva luni.

Q5: Actul de vânzare între rude poate fi atacat în instanță? A: Orice act juridic poate fi atacat. Întrebarea este dacă acea acțiune are șanse de succes. Un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea tuturor condițiilor legale (preț sincer și serios, plătit efectiv, consimțământ valabil etc.) este extrem de greu de anulat sau de contestat. Problemele apar aproape exclusiv în cazurile de simulație (vânzări deghizate în donații).

Concluzie: Prudența este cheia unei tranzacții de succes în familie

Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între rude nu trebuie să fie o sursă de stres sau conflict. Dimpotrivă, dacă este abordat cu maturitate, transparență și respect pentru rigorile legii, acest proces poate consolida relațiile de familie și poate asigura un transfer de patrimoniu lin și sigur pentru generațiile viitoare.

Rețineți cele trei principii de aur:

1. Formalitate: Apelați întotdeauna la un notar public. Nu faceți compromisuri la forma legală a actului.
2. Corectitudine: Stabiliți un preț real și asigurați-vă că plata acestuia poate fi dovedită. Evitați orice formă de simulație.
3. Claritate: Discutați deschis toate aspectele, citiți cu atenție contractul și nu ezitați să includeți clauze speciale care să reflecte înțelegerea voastră și să protejeze interesele tuturor.

Investiția într-o procedură notarială corectă este, de fapt, o investiție în liniștea voastră viitoare și în armonia familiei. Este cea mai bună asigurare împotriva unor “ce-ar fi fost dacă…” și a unor conflicte care pot lăsa răni adânci, mult mai costisitoare decât orice taxă notarială.