Locuirea într-un bloc de apartamente vine cu multe beneficii, dar și cu provocări specifice. Una dintre cele mai frecvente surse de nemulțumire o reprezintă relația cu asociația de proprietari. Deși menită să gestioneze eficient clădirea și interesele locatarilor, asociația poate uneori să abuzeze de putere sau să ignore drepturile proprietarilor. În acest articol, analizăm cum se pot manifesta aceste abuzuri, cum să vă protejați și, de asemenea, vă oferim două modele de reclamații pentru a vă ajuta să vă faceți auzită vocea.
Cuprins
Tipuri frecvente de abuzuri ale asociațiilor de proprietari
Abuzurile asociațiilor de proprietari pot lua diverse forme, adesea rezultând din lipsa de transparență, neglijență sau chiar intenții nelegitime. Iată câteva dintre cele mai întâlnite tipuri:
- Management financiar netransparent: Neclarități în privința fondurilor asociației, cheltuieli nejustificate, lipsa de rapoarte financiare periodice, creșteri inexplicabile ale cotelor de întreținere sau taxe speciale – toate acestea pot semnala un management defectuos sau chiar fraudulos.
- Decizii luate fără consultarea proprietarilor: Asociațiile trebuie să ia decizii importante cu acordul majorității proprietarilor. Probleme apar când decizii majore, precum reparații costisitoare sau încheierea de contracte cu terți, sunt luate unilateral, fără consultare sau vot în adunarea generală.
- Nerespectarea regulamentelor și legislației: Unele asociații ignoră prevederile legale sau regulamentele interne, impunând reguli abuzive, restricții ilegitime sau penalități nejustificate.
- Comunicare deficitară: Lipsa de comunicare între asociație și proprietari, ignorarea solicitărilor sau reclamațiilor, refuzul de a furniza documente sau informații relevante pot crea un climat de tensiune și neîncredere.
- Acces restricționat la documente: Un proprietar are dreptul de a solicita și primi o copie a documentelor asociației (contracte, facturi, procese verbale ale adunărilor generale etc.). Refuzul de a oferi acces la aceste documente constituie un abuz.
Cine controlează asociațiile de proprietari?
Întrebarea fundamentală în discuția despre abuzurile asociațiilor de proprietari este: cine controlează, de fapt, aceste entități? Conform legislației, puterea se află, teoretic, în mâinile adunării generale a proprietarilor, care are datoria de a alege un comitet executiv (președinte, administrator, etc.) și o comisie de cenzori sau un cenzor unic, responsabili cu gestionarea și verificarea activității asociației.
În practică, însă, lucrurile nu sunt întotdeauna atât de simple. Uneori, comitetele executive se constituie într-o structură închisă, greu de influențat de către proprietari individuali. Lipsa de implicare a proprietarilor, combinată cu o legislație insuficient de clară și cu o supraveghere uneori superficială, poate crea teren propice pentru abuzuri.
1. Dreptul fiecărui proprietar la informație: cheia transparenței
Un aspect fundamental în controlul asociației de proprietari este dreptul fiecărui proprietar la informație. Conform legii, aveți dreptul să solicitați, printr-o cerere scrisă adresată președintelui asociației, documentele justificative pentru modul în care a acționat asociația de proprietari. Aceasta include, dar nu se limitează la:
- Contracte încheiate de asociație (de exemplu, contracte cu furnizori de servicii).
- Facturi pentru servicii și lucrări.
- Extrase de cont bancar ale asociației.
- Procese-verbale ale adunărilor generale și ale ședințelor comitetului executiv.
- Bugetul de venituri și cheltuieli, precum și modul în care acesta este executat.
- A avea acces la aceste documente este esențial pentru a înțelege cum sunt cheltuiți banii, dacă deciziile sunt luate în mod legal și dacă există suspiciuni de abuz.
- Refuzul de a furniza aceste informații este un semnal de alarmă și ar trebui semnalat.
2. Cenzorul/Comisia de cenzori: garanții legalității și transparenței financiare
Un rol cheie în controlul asociațiilor de proprietari îl joacă cenzorul sau comisia de cenzori. Aceștia sunt mandatați să urmărească aplicarea legii de către organele de conducere și să verifice execuția bugetului. Conform Legii 196/2018, cenzorul/comisia de cenzori are următoarele atribuții principale:
- Urmărește aplicarea legii de către organele de conducere ale asociației, asigurând că deciziile sunt luate legal și în conformitate cu statutul asociației.
- Verifică gestiunea financiar-contabilă, asigurându-se că veniturile și cheltuielile sunt corect înregistrate și documentate.
- Verifică lunar execuția bugetului de venituri și cheltuieli, comparând sumele alocate cu cele cheltuite și verificând documentele justificative.
- Întocmește anual rapoarte despre activitatea sa și gestiunea asociației, pe care le prezintă adunării generale, propunând măsuri pentru îmbunătățirea activității asociației.
- Efectuează controale inopinate, împreună cu doi membri ai comitetului executiv, pentru a verifica contabilitatea și activitatea casieriei, consemnând rezultatele în registrul unic de procese-verbale.
- Participă la adunările generale și ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfășurării acestora.
Este important de menționat că, conform legii, cenzorul (dacă este persoană fizică) trebuie să aibă studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic. Dacă cenzorul este persoană juridică, aceasta trebuie să aibă activitate în domeniul contabilității, auditului financiar sau consultanței fiscale.
De asemenea, comisia de cenzori trebuie să fie formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.
3. Compartimentele de relații cu Asociațiile de Proprietari ale Primăriilor: un ultim bastion de ajutor
Atunci când toate celelalte mecanisme de control intern au eșuat, mai există o ultimă speranță: Compartimentele de Relații cu Asociațiile de Proprietari ale primăriilor.
Aceste compartimente joacă un rol crucial în supravegherea respectării legii de către asociații și oferă un suport important proprietarilor. Conform legii, aceste compartimente:
- Asigură îndrumare și sprijin: Oferă informații despre organizarea, funcționarea asociațiilor și legislația în vigoare.
- Verifică respectarea normelor legale: Controlează dacă asociațiile sunt înființate legal, dacă au contracte de salubrizare, deratizare și dezinsecție.
- Informează asociațiile și proprietarii: Fac cunoscută legislația actuală, inclusiv obligația de a monta contoare individuale și regulamentul local de urbanism aplicabil condominiilor.
- Controlează documentele: Verifică modul de organizare și funcționare al asociațiilor.
- Înregistrează situațiile soldurilor: Urmăresc evoluția financiară a asociațiilor pe baza rapoartelor semestriale.
- Propune primarului emiterea atestatelor de administrator: Asigură că administratorii asociațiilor sunt calificați și atestați legal.
- Aplică sancțiuni contravenționale: Pot amenda persoanele din conducerea asociațiilor care nu își îndeplinesc sau depășesc atribuțiile.
Ce poți face dacă te confrunți cu abuzuri?
Atunci când vă confruntați cu un abuz, este important să abordați situația în mod strategic. Iată o serie de pași pe care îi puteți urma:
- Informați-vă temeinic: Studiați legislația în vigoare privind asociațiile de proprietari (Legea nr. 196/2018, modificată și completată) și regulamentul condominiului.
- Adresați-vă cenzorilor: Solicitați explicații cu privire la nereguli și cereți să acționeze în consecință.
- Participați la adunările generale: Exprimați-vă punctele de vedere, votați în cunoștință de cauză și cereți transparență.
- Solicitați documente: Aveți dreptul să cereți acces la contracte, facturi, situații financiare și alte documente relevante.
- Contactați Compartimentul de Relații cu Asociațiile de Proprietari al Primăriei: Depuneți o sesizare detaliată cu toate neregulile constatate.
- Formulați o reclamație scrisă: Dacă sesizarea la Primărie nu a dat rezultate, puteți formula o reclamație scrisă către Primar.
- Acționați în instanță: În cazuri grave de abuz, puteți apela la justiție pentru a vă apăra drepturile.
Modele de reclamații
Pentru a vă ajuta în demersurile dvs., vă oferim două modele de reclamații pe care le puteți adapta: una pentru asociație și una pentru primărie.
Model de reclamație adresată asociației de proprietari
Stimate [Membru/Președinte] al [Consiliului] Asociației de Proprietari,
Subsemnatul/Subsemnata_____________________ cu domiciliul2 )/sediul__________ in judetul_______________, municipiul/orasul/____________, sectorul _____, cod postal______________, str. ___________nr._________, bl.__________, sc._____, et. ______, ap. _______, telefon/fax ___________, e-mail___________, aș dori să înaintez o reclamație cu privire la mai multe nereguli:
O descriere detaliată a problemei: [Detalii despre problema reclamată]
Data la care a avut loc incidentul sau problema: [Data incidentului]
Eventualele documente sau dovezi: [Dacă aveți documente sau dovezi relevante, specificați-le aici]
__________________________________________________________________________________________________________
Motivația pentru reclamație:
[Explicați de ce considerați că problema trebuie soluționată și cum afectează ea proprietatea sau bunăstarea comunității de proprietari.]
____________________________________________________________________________________________________________
Am încercat să discut această problemă cu [Numele sau funcția persoanei/entității implicate], dar până în prezent, nu am primit nicio rezolvare satisfăcătoare.
În lumina acestor aspecte, vă rog să luați în considerare această reclamație și să inițiați acțiunile necesare pentru a rezolva problema în cel mai scurt timp posibil.
Sunt dispus/dispusă să colaborez și să furnizez orice informații suplimentare sau clarificări pentru a ajuta la soluționarea acestei situații.
Vă mulțumesc pentru înțelegere și pentru promptitudinea acordată acestei reclamații. Aștept cu interes o soluționare adecvată și vă rog să mă țineți la curent cu progresul.
Cu respect,
Nume/Prenume, ………
Data, ………………
Semnătura, ………
Descarcați aici modelul de reclamație adresată asociației de proprietari în .WORD
Descarcați aici modelul de reclamație adresată asociației de proprietari în .PDF
Model de reclamație adresată primăriei
Către Primăria Municipiului.………………..
Serviciul administrație locală, coordonare asociații de proprietari
Compartiment asociații de proprietari
Subsemnata/Subsemnatul ____________________________, domiciliat în ______________,
str. ____________________________, bl. _____, sc. _____, ap. ______,
telefon___________________, adresă de e-mail ____________________________, în
calitate de ________________, făcând parte din Asociația de Proprietari
________________________, vă prezint următoarele:
[Descriere detaliată a problemei, abuzului sau neregulii, inclusiv data, persoanele implicate, dovezi și alte informații relevante]
Cu respect,
[Data]
[Numele dvs. complet și semnătura]
Descărcați aici modelul de reclamație adresată asociației de proprietari către Primărie în .WORD
Descărcați aici modelul de reclamație adresată asociației de proprietari către Primărie în .PDF
Împreună pentru transparență și legalitate
Este crucial ca fiecare proprietar să se implice activ în viața asociației de proprietari, să ceară informații, să participe la adunări și să monitorizeze modul în care sunt cheltuiți banii. Transparența, legalitatea și implicarea activă sunt singurele modalități de a preveni abuzurile și de a asigura o conviețuire armonioasă în blocul nostru. Controlul asociațiilor de proprietari nu este doar responsabilitatea cenzorilor sau a primăriei, ci și responsabilitatea fiecărui proprietar în parte. A fi vigilent și informat este primul pas spre o comunitate mai bună.
No Comment! Be the first one.
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.